广州第二轮“土地盛宴”上演。但“宴会”盛况不再。
第二批48宗地总出让面积.76万平方米，总建面.74万平方米，总起价亿元。于9月26-27日两天，分六个时段竞拍。
今天竞拍的24宗地，总起拍价超亿元，地块分布在荔湾、海珠、*埔、白云、南沙、番禺、增城、花都八个区域。分9点、12点、15点三个时间段集中出让。
本次成交地块16宗，成交率不足七成，收金.09亿元，总建面约万平方米。其中，11宗地块底价成交，仅5宗出现溢价。8宗地因无人报价，或无有效竞买人而流拍。增城为“重灾区”，4宗地流拍，南沙流拍2宗，番禺、白云各1宗。这样的战绩与第一次土拍盛况相比可谓冷清。
01
报名冷热不均
*埔区在第二批集中供地中，挂出3宗地。
其中科学城2宗，分别位于*陂班岭村西侧（HBPQ-LD-5地块）和香雪八路以东、广惠高速以南（元贝旧改东南侧，LGPQ-E1-1地块）。
知识城1宗，位于改革大道以东、智能一路以北（JLXC-H5-1地块），即目前何棠下村金水里经济社、竹山路以北地块。该片区域规划为知识城中新国际科技创新合作示范区。
从房企报名情况，*埔三宗地热度冰火两重天。
班岭西侧地块虽无上一批斜对面的深振业*陂地块获得超个马甲围猎的“礼遇”，在竞拍门槛大幅提高下仍有6家房企报名，可见房企对*陂片区的认可。
香雪八路东侧地块目前尚无人报价，据称该地块为萝岗社区留用地，已有意于时代。但最终是否有开发商认领，得看后续拍地；知识城金水里地块1家房企报名。
香雪地块遇冷，既意外，又在意料之中。
其一，地块虽紧邻中心区，但自身条件并不算好。
比如，香雪LGPQ-E1-1地块处于科学城和香雪板块交界处，距科学城核心区不远。地块周边生态环境良好，视野开阔，私密性好。
但地块周边1公里暂无商业项目和住宅小区，距离香雪地铁站2公里，公交接驳趟次少，生活氛围差，生活便利度低。
其二，地块附加条件多，将影响实际获利空间。
这两宗地块均采取“限房价+限地价+竞自持+摇号”以及限50%首次置业，且全周期限售价。
比如香雪LGPQ-E1-1地块，建成房屋销售价格不得高于元/㎡，与距离香雪近4公里之外的时代天韵售价相接近。
该地块在竞价到最高价时，还需要竞自持。如此情况下，开发商可售部分面积减少，相当于额外的成本增加；此外，限50%首次置业，无疑给这块用地的楼房销售增加了一定压力。
此外，出让条件明确要求，将对临近高速的住宅楼路段设置全封闭隔音屏，长约米，总造价.8万元，由竞得人按协议约定支付。
全周期限价3.8万，又要自持，还要出钱封闭高速，一半只能卖无房家庭，成本压力与销售压力让开发商望而却步。
02
限价冲击周边房价？
班岭村西侧HBPQ-LD-5地块可谓是今天上午竞拍时间最久的地块之一。经过13轮报价，最终由中铁建以万元拿下，折合楼面价元/㎡。
班岭村西侧HBPQ-LD-5地块总占地面积㎡，计容建面㎡。该地块采取“限地价+限售价+竞自持+摇号”的方式出让，出让条件相当苛刻。
该宗地块要求新房产品售价不得高于.85元/㎡，且要求50%的单位倾斜无房家庭进行销售。
这个价格低于周边两个一手盘保利翔龙天汇和融创广府一号，高于龙光、万科新里程等几个小区二手价格。
有人认为，班岭地块是*陂板块的“房价之锚”，将对片区一二手形成巨大冲击。
我倒不觉得。班岭地块卖4.6万/平，在目前行情下，是地块自身价值的体现，对不在同一价值维度的地块，构不成多大的威胁。
从地块综合条件来看，班岭地块并不算靓地——
其一，班岭地块距离*陂地铁站约2.4公里，不在步行范围，对靠地铁出行的上班族不友好；且自身规模小，周边居住氛围相对较弱。
其二，班岭地块距离双向八车道准快速路广汕公路，仅米。
地块北侧有*陂白石头经济社留用地商业综合体（翔龙开发），十多层的酒店、商务办公楼，可以挡住部分噪音，但北向高层（18层以上）预计会有噪音影响。
其三，班岭地块南侧为郁郁青青的暹岗大山，南向望山，自然生态环境良好。
但要注意，班岭地块与山体距离过近，且暹岗大山海拔约米，将对山脚下的高层住宅形成一定的压迫感。
也就是说，班岭地块南向高层，山景触手可及，但直面巍巍大山，视野也受限。
当然，班岭地块也并非没有优点：
虽距离地铁远于融创广府一号（约1.3公里），但自驾出行又比蜗在山里的融创，便捷得多——
出门就是偌大的广汕公路，东侧拐个弯就是广佛肇高速*麻出入口，西行通过接驳华南快速，或增天高速（在建）进入市区，东行接驳北二环（南行）往珠三角，或者前往长平，上北二环（北行）和从埔高速（在建）去往知识城、从化，都非常便利。
生活便利度方面，班岭地块周边住宅零散，人气氛围或许不如*陂地铁站周边，但前面在建翔龙商业综合体，日常生活所需在小区门口也能满足。
综上，班岭地块限价4.6万/平，算是合理价位。甚至在限价行情下，如果调控持续高压，片区开发商之间内卷严重，打价格战，那就好玩了。
比如，当区位稍好一些的保翔和融创两个对手盘，也卖4.6-4.8万/平了，班岭地块反而压力山大了。
保利翔龙天汇（上）、融创广府一号（下）03
集体遇冷背后的楼市变局
土地市场，一直被视为楼市“晴雨表”，影响着房地产市场的预期和走向。
回顾年以来广州土地市场，火得一塌糊涂。“高溢价”、“刷新”、“封顶+配建”、“多轮次”等成为市场的突出特征，土地出让宗数屡创新高，成交楼面价不断攀升。
但时隔一年，火热的光景不再。和首轮集中供地相比，这一轮供地，不仅规则出现了极大的变化，还集体遇冷。
截至9月24日晚，仅有20多家房企参与报名，与第一轮集中拍卖的热闹不可同日而语。
据初步统计，19宗地块无企业报名，总起拍价超亿。而有房企参与报名的29宗地块中，也仅有5宗地块有报价。
不仅仅是广州，其他城市第二轮集中供地也普遍遇冷。
据中指院监测，截至年9月22日，重点城市第二批集中供地进度过半，成都、苏州、沈阳等十个城市率先完成第二批次地块出让。
从近期完成出让的城市来看，重点城市流拍和撤牌率大幅上行，主要原因有三点：
其一，*策调控频繁加码和房企资金持续承压下拿地节奏放缓。“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力，商票和拿地销售比被纳入监管，与此同时二批次地块严格房企购地自有资金来源审查，房企拿地意愿受到抑制；
其二，二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好预期相对有限，特别是竞自持、竞高品质方案地块。
客观上来看，下调溢价上限和取消“竞配建”可以降低房企的拿地成本，从而增加房企利润空间。但配建、自持及施工成本增加下，二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好有限；
其三，房企对二批次地块的拿地紧迫性下降。
前两批次供地的背景有所不同，首批集中供地前重点城市受“两集中”*策影响连续多月未供地，而集中在二季度出让的首批地块可年内入市，对房企业绩形成贡献，房企补货意愿强烈，市场竞争加剧下土地市场热度较高。
而对后续两批次地块，房企观望情绪上升，拿地趋于理性。
第二批集中供地城市的地块交易情况
对于后市，中指院预计，后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温，部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点，进入竞价最终环节的概率较高，利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。
二批次流拍和撤牌地块较多的城市，或将进一步优化土拍规则。
对房企而言，第二批集中供地市场明显降温，房企拿地窗口期已开，资金实力雄厚的企业存在较大拿地机会。
?素材来源：广州公共资源交易中心、观点地产、南方都市报、中指研究院、中原地产研究部等。
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